Zeitpunkt der Übergabe/ Nutzen und Lasten
Im Kaufvertrag wird der Zeitpunkt der Übergabe "Nutzen und Lasten" der Einheit definiert. Oft wird dies mit der Schlüsselübergabe oder Zeitpunkt der Zahlung der Kaufpreissumme verbunden.
Diese Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ist aber nur eine vertragliche Vereinbarung, eben zwischen diesen beiden Parteien. Der im notariellen Kaufvertrag festgehaltene Zeitpunkt hat somit keine Auswirkungen auf das Verhältnis zur Gemeinschaft.
Vielmehr ist ausschlaggebend, wann die Eintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt. Ausschließlich dieser Zeitpunkt ist für die Gemeinschaft bindend. Insofern richten sich auch nur nach diesem Zeitpunkt sämtliche "Nutzen und Lasten" für den neuen Eigentümer.
Insofern bitten wir Sie uns unaufgefordert, sobald die Eintragung im Grundbuchamt erfolgt ist, eine Kopie des Grundbuchauszuges zuzusenden.
Sollten wir keine Meldung, bzw. keine Kopie erhalten, können unnötige Kosten für die Anfrage an das Grundbuchamt, etc. entstehen.
Aufteilung der Wohngeldvorauszahlung
Immer wieder werden wir mit der Problematik konfrontiert, dass der Verkäufer die Wohngeldvorauszahlungen, sobald "Nutzen und Lasten" erfolgt ist, einstellt. Wie bereits unter der Rubrik "Zeitpunkt der Übergabe/Nutzen und Lasten" erläutert, ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft nur ausschlaggebend, wann der Grundbucheintrag zu Gunsten des neuen Eigentümers erfolgt ist. Erst ab diesem Zeitpunkt geht die Verpflichtung der Wohngeldvorauszahlung an den neuen Eigentümer über.
Eine abweichende Regelung kann nicht getroffen werden.
In den überwiegenden Fällen erfolgt die Eintragung im Grundbuch nicht am Anfang oder Ende eines Monats, sondern "mittendrin". Dies hat zur Folge, dass der Verkäufer gerne nur anteilig das Wohngeld für den jeweiligen Zahlungszeitraum, z. B. einen Monat, stichtagsgenau "zahlen" würde.
Allerdings steht dies im Widerspruch zur Fälligkeitstheorie des Wohngeldes. Das Wohngeld ist laut Wirtschaftsplan, Teilungserklärung und Beschluss an einem Stichtag fällig – in den meisten Wohnanlagen am Anfang des Monats. Insofern ist das gesamte Wohngeld vom Eigentümer, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch steht, zu entrichten.
Eine anteilige Kostenerstattung sieht die Rechtsprechung nicht vor.
Aufteilung der Jahresverwaltungskostenabrechnung
Eine unterjährige Jahresverwaltungskostenabrechnung ist nicht möglich und rechtlich nicht zulässig.
Insofern erhält der Erwerber meistens innerhalb der ersten sechs Monate, nach dem Abschluss des Wirtschaftsjahres des Objektes, die Jahresverwaltungskostenabrechnung zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, etc.
Bei der Jahresverwaltungskostenabrechnung wird die Abrechnungsspitze berücksichtigt. D. h. die Abrechnung wird dargestellt, als ob alle Wohngeldvorauszahlungen für Ihre Einheit erfolgt sind.
Die Differenz zwischen dem SOLL-Wohngeld (alle Wohngeldzahlungen für Ihre Einheit) und den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für Ihre Einheit ergibt die Abrechnungsspitze. Für die Abrechnungsspitze haftet der Käufer alleine. Diese kann sowohl positiv als auch negativ ausfallen.
Sonderumlage / Liquiditätsumlage
In vielen Kaufverträgen wird vereinbart, dass ggf. eine Partei, d. h. der Käufer oder der Verkäufer die seitens der WEG beschlossene Sonderumlage trägt.
Oft wird dies in Zusammenhang mit den Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart und im notariellen Kaufvertrag festgehalten.
Hier trifft leider die bereits erläuterte rechtliche Handhabung, dass es sich hierbei um eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer handelt, die keine Auswirkung für die Gemeinschaft hat. Ausschlaggebend für die Gemeinschaft ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage, Eigentümer laut Grundbuch ist.
Insofern wird ausschließlich der Eigentümer angeschrieben und zur Zahlung aufgefordert, der bei uns als Eigentümer laut Grundbuch hinterlegt ist. (Für Änderungen unseres Datenbestandes benötigen
wir einen Grundbuchauszug.)
Anderslautende Vereinbarungen müssen leider zwischen Käufer und Verkäufer intern abgewickelt werden.
Unser Service für Sie:
Sollten Sie eine gesonderte Jahresverwaltungskostenabrechnung wünschen, bei dem der Zeitpunkt von "Nutzen und Lasten" laut Kaufvertrag berücksichtigt wird, können wir dieses gerne für Sie erstellen. Sie erhalten dann zwei Jahresverwaltungskostenabrechnungen für den Zeitraum des Verkäufers und dem Zeitraum des Erwerbers.
Bitte beachten Sie, dass die „aufgeteilte Jahresverwaltungskostenabrechnung“ nur als Abrechnungshilfe zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber gedacht ist.
Die „aufgeteilte Jahresverwaltungskostenabrechnung" hat keine rechtliche Bedeutung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein entsprechendes Formular wird dem Käufer unsererseits automatisch mit dem Begrüßungsschreiben mitgeschickt.
Eine getrennte Heizkostenabrechnung muss gesondert beauftragt werden.